Locazioni e sfratti: tutela legale
Lo Studio Legale Facchinetti offre consulenza ed assistenza legale sia nell’ambito della redazione di contratti di locazione e di affitto che nell’ambito della tutela in caso di inadempimento contrattuale, mediante opportune azioni, sia in sede stragiudiziale che giudiziale.
In particolare, lo Studio Legale Facchinetti supporta privati ed Imprese per:
- la definizione della miglior formula contrattuale;
- l’esame dello stato patrimoniale e delle condizioni economiche del futuro conduttore o affittuario per la definizione del miglior sistema di garanzie;
- la gestione contratto (determinazione canone e durata, registrazione, deposito cauzionale, scadenza e rinnovo, recesso, cessione, subentro, prelazione, sublocazione totale o parziale, richiesta di riduzione spese);
- gestione inadempimento del conduttore o affittuario (perdurante morosità, ritardo o mancato pagamento canone, disdetta anticipata immotivata, mutamento destinazione d’uso, mancato rilascio immobile);
- l’attuazione tempestiva delle azioni giudiziali per la liberazione dell’immobile, dalla intimazione di sfratto al precetto, sino all’esecuzione coattiva per il rilascio dell’immobile.
- l’attuazione tempestiva delle azioni giudiziali recupero del credito (recupero canoni e spese insolute), dal decreto ingiuntivo al precetto, sino all’esecuzione coattiva, con la scelta del pignoramento piùadeguato.
Locazioni e sfratti: tutela legale
Lo Studio Legale Facchinetti supporta privati ed Aziende per:
- la definizione della miglior formula contrattuale;
- l’esame dello stato patrimoniale e delle condizioni economiche del futuro conduttore o affittuario per la definizione del miglior sistema di garanzie;
- la gestione contratto (registrazione, deposito cauzionale, determinazione canone e durata, scadenza e rinnovo, recesso, cessione, subentro, prelazione, sublocazione totale o parziale);
- gestione inadempimento del conduttore o affittuario (perdurante morosità, ritardo o mancato pagamento canone, richiesta di riduzione spese, disdetta anticipata immotivata, mutamento destinazione d’uso, mancato rilascio immobile);
- l’attuazione tempestiva delle azioni giudiziali per la liberazione dell’immobile, dalla intimazione di sfratto precetto, sino all’esecuzione coattiva per il rilascio dell’immobile.
- l’attuazione tempestiva delle azioni giudiziali recupero del credito (recupero canoni e spese insolute), dal decreto ingiuntivo precetto, sino all’esecuzione coattiva, con la scelta del pignoramento più adeguato.
Contratto di locazione: cosa dice la legge
Il codice civile, nell’articolo 1571, recita:
‘La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo’.
La locazione è dunque una tipologia di contratto attraverso cui un soggetto, definito ‘locatore’ in quanto proprietario di casa, si obbliga nei confronti di un altro soggetto, definito “conduttore” in quanto inquilino, a fargli godere di un bene immobiliare per un periodo di tempo determinato.
Oltre all’articolo 1571 e all’articolo 1614 del Codice civile, le principali leggi in materia di locazione sono:
- la legge numero 431/1998;
- la legge numero 392/1978
Tipologie di contratto li locazione
Vi sono diverse tipologie di contratto di locazione:
- contratto di affitto a canone libero: durata minima di 4 anni (o 6 anni in caso di affitto immobili destinati ad uso diverso da quello di abitazione) e permette alle parti di decidere autonomamente l’entità del canone di affitto;
- contratto di affitto a canone concordato: la caratteristica di questo contratto è che il canone viene determinato dal comune ad alta intensità abitativa (le associazioni rappresentative dei proprietari e degli inquilini);
- contratto di locazione transitorio: pensato per soddisfare le esigenze di locatari e conduttori che cercano locazione con una durata transitoria;
- contratto transitorio per studenti: ha una durata che va dai 6 ai 36 mesi e può essere stipulato dove ci sono sedi principali e secondarie universitarie e altre scuole specialistiche;
- contratto di comodato d’uso: viene stipulato, a titolo gratuito, per concedere l’uso di un immobile per un determinato tempo o per una determinata finalità vincolando il comodatario alla restituzione.
Lo Sfratto: quando avviene?
Lo sfratto è un procedimento che può attivare il proprietario di un immobile per potere recuperare i canoni di affitto non pagati dall’inquilino e per ottenere la consegna della casa.
L’inquilino viene considerato moroso anche in seguito al mancato pagamento di una sola mensilità, ovvero dopo 20 giorni dal termine di scadenza previsto dal contratto.
Il procedimento di sfratto
Inizialmente è consigliabile ricorrere a soluzioni bonarie, facendo delle richieste all’inquilino e inviando una lettera di diffida contenente l’intimazione al pagamento e l’avvertimento che in caso di esito negativo si procederà per vie legali.
Se i tentativi ‘pacifici’ non funzionano, è necessario rivolgersi al giudice. Quest’ultimo emette una ingiunzione di pagamento e invita gli inquilini inadempienti a comparire in udienza.
Durante l’udienza, utile per la convalida dello sfratto si possono verificare le seguenti situazioni:
- L’inquilino non si presenta e il giudice convalida lo sfratto;
- L’inquilino si oppone allo sfratto, e il giudice dovrà stabilire chi ha torto e chi ha ragione;
- L’inquilino chiede un termine di grazia, non oltre 90 giorni, per riuscire a saldare il debito.
